項目定位是項目成功運營和進入市場的第一步。項目定位不是憑主觀想象隨意而為，必須依據(jù)科學(xué)規(guī)律，進行充分的市場調(diào)研，掌握項目所在區(qū)域市場的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢及發(fā)展規(guī)律，找準項目消費區(qū)間和競爭區(qū)間、目標(biāo)群體和競爭者，即掌握項目定位的依據(jù)。項目定位準確與否，直接決定了項目未來的運營結(jié)果。準確的定位既能充分體現(xiàn)開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略，提升開發(fā)商的品牌價值，實現(xiàn)開發(fā)商價值最大化，又能使項目以嶄新的、鮮明的、獨特的形象進入市場，被市場接受和認可，從而為業(yè)主、經(jīng)營者、管理者創(chuàng)造一個經(jīng)營良好的市場環(huán)境和發(fā)展空間。 

　　定位包括項目戰(zhàn)略定位、業(yè)態(tài)定位、主題定位、形象定位、經(jīng)營定位、功能定位、目標(biāo)客層定位以及輻射目標(biāo)區(qū)域定位。 

一、項目戰(zhàn)略定位 

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　　林芝地區(qū)八一鎮(zhèn)是西藏自治區(qū)旅游經(jīng)濟圈東線的重要組成部分，地理位置優(yōu)越、旅游資源豐富，是西藏旅游東環(huán)線的游客集散中心，西藏東南部對外開放的重要窗口之一，西藏重點旅游建設(shè)和發(fā)展的區(qū)域。 

　　項目地處林芝地區(qū)首府八一鎮(zhèn)新區(qū)中心，項目******輻射空間大，旅游經(jīng)濟快速發(fā)展、居民收入和消費力極大提高，消費觀念和消費習(xí)慣發(fā)生改變，城市現(xiàn)有的旅游商業(yè)設(shè)施、商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營方式、服務(wù)理念已滿足不了消費者的消費需求。具有先進、科學(xué)的經(jīng)營理念和經(jīng)營方式的新型商業(yè)業(yè)態(tài)，具有極大的競爭優(yōu)勢和發(fā)展空間。 

　　（二）戰(zhàn)略定位 

　　立足城市旅游商業(yè)項目，打造商業(yè)地產(chǎn)品牌，延伸品牌價值。 

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　　1、八一鎮(zhèn)現(xiàn)有的旅游消費力，提供本項目發(fā)展所需的基礎(chǔ)經(jīng)濟條件，從市場基礎(chǔ)條件方面保證了開發(fā)商對本項目一舉開發(fā)成功，為開發(fā)商推行全區(qū)旅游總體發(fā)展戰(zhàn)略相吻合。   

　　2、八一鎮(zhèn)作為西藏林芝旅游集散中心城市，在全國乃至全世界都享有較高的知名度。

二、項目業(yè)態(tài)定位  

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　　旅游商業(yè)模式在中國的出現(xiàn)是在中國改革開放的大背景下，旅游經(jīng)濟發(fā)生變革的必然結(jié)果。隨著全球經(jīng)濟一體化進程步伐的加快和中國的全面復(fù)興，這種新興的商業(yè)業(yè)態(tài)具有極大的生命力，無論是物質(zhì)生活還是社會觀念上它給中國帶來的社會經(jīng)濟變化是前所未有的。  

　　項目所在地作為林芝地區(qū)的商貿(mào)集散地和旅游游客集散地，具有豐富的旅游資源，投資環(huán)境不斷優(yōu)化，旅游經(jīng)濟正處在快速發(fā)展階段，城市人口不斷增加，居民收入及消費能力不斷提高。對商品的消費需求急劇增長，服務(wù)標(biāo)準不斷提高，項目所在地現(xiàn)有的傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施已經(jīng)無法滿足現(xiàn)在快速發(fā)展的旅游經(jīng)濟需求。同時，城市人口和旅游消費需求不斷增長，刺激了商業(yè)開發(fā)的需求，也促進了商業(yè)物業(yè)所有者、管理者和經(jīng)營者之間建立新的關(guān)系。再者，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，現(xiàn)代交通工具的廣泛使用使游客活動范圍不斷加大，徹底改變了現(xiàn)有旅游消費模式，改善了游客的物質(zhì)需求和精神需求條件，人們的消費方式和行為也發(fā)生了根本的變化。  　 

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　?。薄⒈卷椖康靥幇艘绘?zhèn)城市主干線機場路和G318國道的交叉處，逐步完善的城市公交系統(tǒng)，使消費者能從城市的每一個角落都能很方便地到達本項目所在地，同時本項目也是旅游黃金線路G318的必經(jīng)之路，交通條件極為便利。 

　　2、本項目占地面積，為25000平方米。 

　　3、現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施基本屬于傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，缺乏與旅游商業(yè)經(jīng)濟相結(jié)合的集購物、休閑、娛樂、餐飲、住宿等功能于一體的“一站式”消費的綜合性購物中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，本項目正好彌補了當(dāng)?shù)爻鞘新糜紊虡I(yè)發(fā)展的空白，既能發(fā)揮本項目的規(guī)模競爭優(yōu)勢，又能通過科學(xué)組合各種服務(wù)功能滿足消費者不同的消費需求，充分發(fā)揮本項目服務(wù)功能全的競爭優(yōu)勢。 

　　4、華庭公司的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營理念超前，從根本上保障了本項目能夠建設(shè)并運營成為一個成功的旅游商業(yè)。 

三、項目形象定位  

　　（一）背景分析 

　　旅游商業(yè)經(jīng)濟是高文化的經(jīng)濟，商業(yè)競爭實質(zhì)上是商業(yè)文化競爭?！懊袼孜幕虡I(yè)廣場”既是商業(yè)購物中心，也應(yīng)當(dāng)是文化建設(shè)中心。除了加強商業(yè)購物營銷，還要充實其文化內(nèi)涵，通過提高文化品位來創(chuàng)造項目特色；通過簡潔、明快的建筑風(fēng)格，柔和親切的色彩，合理的樓層規(guī)劃與店面設(shè)計，貨品的科學(xué)擺放等等，包括運營的每一細節(jié)，體現(xiàn)親切、人性、方便、舒適、時尚、潮流的項目形象；通過品牌經(jīng)營保證商品質(zhì)量的優(yōu)良；通過時尚渲染保證商業(yè)經(jīng)營的文化氣息；通過文化滲透保證對商品質(zhì)量和員工服務(wù)的管理；通過質(zhì)量和服務(wù)的管理促進企業(yè)文化的提升。通過各種經(jīng)營因素形成商業(yè)經(jīng)營的綜合價值，進而打造一個有品位的項目，創(chuàng)造一個知名的商業(yè)品牌。 

    （二）形象定位 

　　商業(yè)新業(yè)態(tài)，管理新典范 ；

　　定位依據(jù)： 

　　1、本項目規(guī)模大、功能全，是林芝地區(qū)八一鎮(zhèn)第一家具有特色的旅游休閑商業(yè)中心，能真正滿足不同消費群體購物、休閑、娛樂、餐飲、住宿多種需求的新型商業(yè)業(yè)態(tài)。 

　　2、八一鎮(zhèn)以林芝旅游為依托實現(xiàn)了西藏東南環(huán)線旅游的中心優(yōu)勢地理位置。本項目地處八一鎮(zhèn)新區(qū)，緊臨機場路和318國道，將作為政府旅游基礎(chǔ)建設(shè)形象工程來規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)。綜合考慮林芝地區(qū)旅游經(jīng)濟發(fā)展進程的需要、居民生活及消費習(xí)慣的變化及商業(yè)未來發(fā)展趨勢，同時致力于提升項目所在區(qū)域旅游發(fā)展水平的需要，項目作為八一鎮(zhèn)展示旅游城市的窗口，充分展示政府致力于發(fā)展經(jīng)濟、提高人民生活質(zhì)量的政府新形象；充分展示本項目管理規(guī)范、產(chǎn)品豐富、營銷現(xiàn)代、理念超前的現(xiàn)代旅游商業(yè)新形象。 

四、項目主題定位  

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　　在經(jīng)濟迅猛發(fā)展的前提下，八一鎮(zhèn)旅游收入有了很大提高，旅游消費、旅游產(chǎn)品銷售持續(xù)增長，旅游消費類別中居住消費、餐飲、紀念品類消費比重保持平穩(wěn)，人們的旅游消費觀點及習(xí)慣從一味講究經(jīng)濟實惠逐步趨向于品牌化、個性化消費、理性化消費，本項目的定位應(yīng)順應(yīng)這一市場需求狀況，充分滿足人們生活及消費的需要?！?nbsp;

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　　1、項目整體主題定位：休閑民俗旅游商業(yè)街

　　2、各區(qū)域主題定位 

　　民俗酒吧區(qū)：酒吧、茶吧、書吧、咖啡屋、棋牌室。 

　　民俗風(fēng)情區(qū)：演義廳、民俗廣場。 

　　民俗展銷區(qū)：工藝品、土特產(chǎn)品、旅游紀念品等。

　　民俗主題酒店區(qū)：綜合酒店、民居酒店。 

　　民俗餐飲區(qū) ：風(fēng)味小吃，特色小吃等。

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　　1、緊扣項目業(yè)態(tài)定位休閑民俗旅游商業(yè)街。 

　　2、順應(yīng)林芝地區(qū)旅游經(jīng)濟發(fā)展、收入增加、消費市場和消費方式變化以及八一鎮(zhèn)旅游新形象、消費新理念的要求。 

　　3、充分利用八一鎮(zhèn)為旅游中心集散區(qū)的地位和影響力，延伸其旅游消費群體及本地市民休閑、購物、娛樂、餐飲、聚會等功能。 

　　4、與區(qū)內(nèi)其它商業(yè)設(shè)施相比形成自己獨特的經(jīng)營特色，提升本項目的競爭力。 

五、項目經(jīng)營定位  

　　（一）背景分析 

　　經(jīng)營是休閑民俗旅游商業(yè)街的核心功能，滿足消費者需求是休閑民俗旅游商業(yè)街的運營目標(biāo)。本項目的整體風(fēng)格呈現(xiàn)出大、精、特，大是針對項目的規(guī)模而言，精是突出項目的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、服務(wù)功能以及經(jīng)營商品的特點，特代表了項目整體的空間環(huán)境和營銷環(huán)境。整個項目經(jīng)營特色鮮明，各業(yè)種及類別細分明確，充分適應(yīng)消費者的消費習(xí)慣并滿足其消費需求。 

　　（二）經(jīng)營定位 

　　品牌化、時尚化、個性化、特色化。 

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　　1、品牌化：品牌旅游商品、品牌休閑娛樂店、品牌餐飲店、、品牌專賣店構(gòu)成項目的品牌經(jīng)營特色。在項目功能組合設(shè)計和招商時，對引進品牌進行合理分類、科學(xué)布局、有效管理，不僅堅持每個業(yè)態(tài)區(qū)、每個功能區(qū)經(jīng)營品牌商品，而且讓整個項目成為本地知名旅游商業(yè)品牌。 

　　2、時尚化：突出時尚消費的新穎性、時效性及周期性特點。在項目運營中，緊緊圍繞目標(biāo)市場的消費特征，環(huán)境、商品、服務(wù)各個經(jīng)營因素都要求新，遵循時尚變化的規(guī)律，引導(dǎo)消費的流行。 

　　3、個性化：體現(xiàn)出消費者在追求不同消費需求的同時更加強調(diào)“與眾不同”，個性消費可以讓顧客獲得高度的滿足感和受尊敬感，服務(wù)要充分體現(xiàn)“一對一”的個性化，顧客在個性化消費中自我意識得到高提升。 

　　4、特色化：是指項目總體的經(jīng)營要體現(xiàn)出核心競爭力和特色優(yōu)勢。以特色旅游產(chǎn)品、特色民俗、特色體驗，體現(xiàn)“以人為本”，使本項目在林芝地區(qū)樹立起區(qū)別于其它傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)的獨具特色的旅游商業(yè)業(yè)態(tài)的典范形象。